적금밖에 모르던 김과장 어떻게 부동산 천재가 됐을까? 정리

• 레버리지 -> 대출과 아파트 매입으로 인한 수입
• 부의 시스템 -> 임대 컴퓨터 소프트웨어 콘텐츠 유통 인적자원 시스템
• 비즈니스의 생태계와 수익구조 -> 부동산 이해관계 지주 - 국가 - 시행사 - 건설사 - 분양사 - 은행 - 분양 계약자
• 가격 상승을 결정하는 재화의 태생 -> 도시 주변으로 거주지가 생겨나고 고도화 되면서 땅값이 올라간다.
• 자본주의 

 가장 큰 부자는 교환을 쉽게 할 수 있도록 생태계를 만드는 사람이고,

 그보다 작은 부자는 교환을 잘 이용하는 사람이다.

 

생각의 틀을 바꿔라 What -> Why

어떤것을 선택할지가 아니라 why 를 생각해야 한다. 부동산 투자를 하기로 마음먹었다면 그것을 왜 하는지 답할 수 있어야 한다.

 

당신은 왜 부동산에 투자 하는가 ?

시세차익이 만들어지고 현금의 흐름이 만들어진다. 이용 선택지가 있다 ( 전세 , 직접 살기 ) 가격이 급하지 않게 천천히 움직인다. 

 

언제 사고팔까?

여태 떨어진 적 없다 지금 살 수 있을때 사자

 

내 집 마련 3가지 원칙

1. 가격을 보지 말고 지역을 보라

2. 토지의 희소성을 보라

-> 집은 토지 + 인권비 + 자재비 로 가격이 정해지는데, 집 자체는 감가상각 되지만 토지의 가격이 오르기 때문에 가격이 오른다. 

 아파트의 경우에는 토지 지분이 많지만 오피스텔이나 도시형 생활주택 같은 주거시설은 대지 지분이 적다. 

3. 내 집 마련의 의미를 이해하라

내 주거지, 내 집 2년 마다 이사하는 비용도 문제고 .. 내 살집 내 살림

 

매매가와 전세가가 줄곧 상승하다가 전세가는 그대로인데 매매가만 오른 경우는 그만큼 거품이 끼고있다는 이야기이다.

-> 수요 몰림으로 매매 가격이 오른 것이기 때문에

 

부동산 하락신호 다섯가지

1. 미분양이 증가하기 시작한다.

2. 입지가 좋은 곳에도 청약 경쟁률이 저조하다.

3. 성수기임에도 구축아파트 거래가 뜸해진다.

 성수기 2월 ~ 10월에 가장 거래가 많은 20평 30평때의 거래가 없다면 하락신호

4. 주위에 공급이 많지 않은데도 전세매물이 쌓일때

5. 앞으로 예정되어있는 공급이 많다.

 

고점에 사도 걱정없는 타이밍

상승의 신호탄 분양권 프리미엄

분양권이 프리미엄이 붙기 시작하면 구축아파트, 분양권 종목에 투자하는 것도 나쁘지 않다. 

 

분양 <- 청약권을 따기 힘들다면 재개발 재건축에 관심을 갖자.

재건축이 먼저 오르고 재개발은 뒤늦게 상승한다. 

 

아파트 -> 분양권 -> 재건축 -> 재개발 -> 주상복합 순으로 가격이 상승하는데 입지가 좋은 곳 뿐만이 아니라 나홀로 아파트도 올랐다면 고점이다. 이때는 수익을 현실화 할 시기이다.