경매 6단계로 절차 간단하게 살펴보기

한눈에 보는 경매 

1. 목표설정

2. 권리분석

3. 현장조사

4. 입찰

5. 잔금납부

6. 명도

 

 

1 목표설정

   내가 원하는 집은 어떤 집인가?

   나와 함께 살 가족에게 필요한 집의 요구조건?

   내 돈으로 필요한 집을 살 수 있는가

   대출을 해야 한다면 얼마나 할 것인가.

   우선 원하는 집에 대한 목표를 구체적으로 설정해야 한다.

 

2 권리 분석

 

   위험하지 않은 물건을 고른다.

   복잡한 사연은 등기부등본을 보면 대략 알 수 있다. 법원에서는 매각물건명세서를 통해 집에 어떤 문제가 있는지 알려준다.

   우리는 이런저런 사연과 문제가 있는 집들 중에서 감당할 수 있는 문제를 가진 집만 골라내야 한다. 이것이 권리분석이다.

 

3 현장조사

 

인터넷으로 할 수 있는 모든 조사를 끝마치면 현장조사를 가야한다.

 

4. 입찰

 

입찰의 핵심은 입찰가격이다. 입찰가격은 임장을 가서 현재 매매가격을 확인하고 이를 기준으로 정해야 한다. 오래전 매겨놓은 법원의 감정가를 기준으로 입찰가를 정하면 자칫 높은 가격을 쓸 수도 있으니 주의해야 한다.

 법원에 비치된 입찰표에 주소, 이름, 금액을 잘 기재하고, 보증금 봉투와 함께 입찰봉투에 넣어서 경매법정 앞에 있는 투명한 입찰함에 넣으면 입찰 끝

 

5. 잔금납부

 

경매의 잔금납부 과정은 어떻게 될까?

경매에 입찰할 때 먼저 최저매각가격의 10%를 보증금으로 낸다. 낙찰이 되면 정해진 날짜까지 나머지 잔금을 법원에 납부해야 하는데, 이때 대출을 받는 경우가 많다.

 경매 낙출 후 받는 대출을 경락잔금대출이라고 한다. 경락잔금대출을 해주는 은행은 법무사를 통해 일을 진행하는데, 이때 법무비용이 발생한다. 은행마다 조금씩 다르지만, 생각보다 많은 것이 법무비용이다.

 그리고 집을 살 때 내는 세금인 취득세도 준비해야 한다.

 취득세율은 정부 방침에 따라 변하므로 취득 당시의 세율이 얼마인지 확인해야 정확한 금액을 알 수 있다. 대출을 받게 되면 법무사가 취득세를 계산해서 알려주고 납부를 대행해준다. 

 그외에 체납 관리비가 있으면 관리실과 협의를 하고, 체납 공과금이 있다면 해당 기관에 필요한 감면 서류를 제출한다.

 

6. 명도

 

 경매된 집에 전부터 살고 있는 사람을 점유자라고 하고, 이들을 내보내는 것을 명도라고 한다.

 이들은 빠르게 만날수록 좋다. 그래야 이사 준비할 시간을 가질 수 있고, 명도의 난이도를 파악하여 미리 준비할 수 있다.

 서류를 보낼 때는 강경한 내용으로 하되 최대한 부드럽게 한다.

 

추가 주의사항

 

예산 중에 수리비용을 무조건 넣어 놓는다. 수리비가 안 들어가면 돈 번것이다.

 

 

출처 : 이현정 나는 돈이없어도 경매를 한다.