권리분석 세입자의 권리

 

등기부등본의 모든 권리를 접수 날짜 순으로 분류하면 어렵지 않게 말소기준권리를 찾을 수 있다.

 현재 살고 있는 사람이 집주인이라면 여기서 끝이다. 하지만 세입자가 산다면 문제가 있다.

 

 권리분석의 두 번째, 임차권과 임차인의 대항력을 판단해야 한다.

 

주택임대차보호법

국민의 주거생활 안정을 보장할 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 특별법

 

이 권리는 크게 세 가지다.

 

1. 대항력

보증금을 돌려받지 못하면 낙찰자에 대항해 그 집에 버티고 살 수 있는 힘이다.

세입자가 이사를 하고 전입신고를 하면 생긴다.

말소기준권리 앞에 있어 대항력을 갖춘 세입자를 선순위 세입자라고 하는데, 이들은 보증금을 법원에서 돌려받지 못하면 '낙찰자' 에게 정당하게 청구할 수 있다.

 

주의!

대항력은 전입신고를 하면 생기는 권리지만 말소기준권리 뒤의 대항력은 힘이 없어 법적으로 보증금을 완전히 보장받지 못한다. 그래서 말소기준 권리앞에 있는 선순위 임차인만을 대항력있는 임차인이라고 한다.

 

 

2. 우선 변제권

임차인이 보증금을 우선적으로 배당받을수 있는 권리를 말한다. 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매나 공매에 부쳐졌을 때 그 경매금액에서 먼저 배당을 받을 수 있다.

 우선변제권이 있는 세입자는 정해진 배당신청일까지 법원에 배당신청을 하면 배당일에 자신의 보증금을 배당받는다. 

생기는 방법은 대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 된다. 전세를 산다면 아무리 바빠도 꼭 해야 할 것이 전입신고와 확정일자 받기다.

 

3. 최우선변제권

임차주택의 경매나 공매 시에 소액임차인이 자신의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. ( 이부분 솔직히 헷갈렸는데 )

우선변제권자 중에 보증금이 소액인 세입자들이 다른 권리들을 제치고 최우선 순위로 보증금을 배당받게 된다.

 

매각물건명세서

임대하여 사는 사람의 임차권이나 기타 권리들은 등기부등본에 기재되지 않는다. 그래서 법원에서 사람을 보내 기타 내용들을 확인하고 그 내용을 서류로 공개하는데 이것을 매각물건명세서라고 한다.

 

매각물건명세서는 법원에서 직접확인하고 직접 내용을 정리했기 때문에 매우 신뢰할 수 있으며, 기재 내용이 사실과 다르다면 매각물건명세서의 오류를 이유로 불허가를 신청할 수 있다.

 

매각물건명세서는 한 번만 보면 안 된다. 낙찰자가 알아야 할 중요한 사실이 새로 접수되거나 알려지면 이 내용은 변경될 수 있다.