권리분석 없어지는 권리

 

말소기준권리란 무엇인가?

경매에 나오는 집들은 문제가 있는 집들이다. 집에 딸려 있는 돈 문제와 권리 문제가 그것이다. 매매를 하면 이 복잡한 문제들도 따라오기 때문에 아무도 집을 사려고 하지 않는다.

 

하지만 법원 경매를 통하면 모든 문제가 없어진다. 각종 문제의 소멸 기준이 되는 것이 바로 말소기준등기이다.

따라서 말소기준등기를 찾는 것이 권리분석의 첫걸음 이다.

 

소멸은 경매에서 제일 좋은 말

 

등기부등본에 가장 먼저 기재된 권리가 말소기준권리가 된다. 여기에서 말소기준권리는 가장 처음에 등기된 근저당권이다. 

말소기준권리 아래로는 모두 '소멸' 되는 권리다.

 경매에서는 소멸이 좋은 말이다. 반대로 인수는 낙찰자가 떠안고 돈을 내야 한다는 말이니 가장 안 좋은 말이다.

 

말소기준권리가 되는 5가지 권리

 

1. (근) 저당권

2. (가) 압류

3. 경매개시결정

4. 담보가등기 : 빚 대신 집주인이 집을 주기로 한것이다.

5. 선순위 전세권 : 전세권 중에서 다른 권리보다 앞선 전세권이다.

 

 

말소기준권리 앞에 있는 권리들은 '인수' 말소기준권리 뒤로는 '소멸' 이 원칙이다. 

 하지만 예외가 있다.

 

1. 예고등기

등기 자체에 문제가 있다. 신경을 끈다. 

 

2. 가처분등기

이미 판 집을 또 팔지 못하게 하는 것이다. 이런 집을 사면 소유권을 뺏길 수도 있다.

 

3. 유치권

공사업체나 인테리어 업체가 시설을 한 대금을 받기 위해 이 집을 점유하는 권리다.

 

4. 지상권

지상권은 집 따로, 땅 따로인 경우에 생기는 권리다. 즉, 건물과 땅의 주인이 달라서 분쟁의 소지가 있다는 말이다.